K3 för bostadsrättsföreningar 2026: det här behöver styrelsen göra nu

Från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar upprätta sin årsredovisning enligt K3. För många föreningar innebär det ett byte från K2 – och ett arbete som berör både redovisningen och den tekniska förvaltningen.

Det viktigaste är att inte se K3 som en fråga som bara hör hemma hos den ekonomiska förvaltaren. Styrelsen behöver kunna bidra med kunskap om fastigheten, tidigare åtgärder och det underhåll som väntar framöver.

Vad förändras med K3?

En central del är komponentavskrivning. Byggnaden delas upp i betydande komponenter som förbrukas i olika takt, till exempel stomme, tak, fasad, fönster, stammar, ventilation och installationer. Varje komponent skrivs sedan av utifrån sin egen bedömda nyttjandeperiod.

Syftet är att redovisningen bättre ska spegla hur byggnaden faktiskt förbrukas över tid. Ett tak och en stomme har sällan samma livslängd, och ska därför inte behandlas som om de vore en enda tillgång med en gemensam avskrivningstid.

Vid övergången behöver föreningen också upprätta en ingångsbalansräkning och fördela byggnadens redovisade värde på komponenterna. Arbetet bör göras tillsammans med föreningens ekonomiska förvaltare eller redovisningskonsult, och stämmas av med revisorn.

Därför blir underhållsplanen extra viktig

Bokföringsnämnden lyfter underhållsplanen som ett möjligt stöd när föreningen ska identifiera komponenter och bedöma deras kvarvarande nyttjandeperioder. En aktuell plan kan visa:

• vilka byggnadsdelar föreningen ansvarar för
• när större åtgärder senast genomfördes
• vilket skick komponenterna har i dag
• när nästa renovering eller utbyte väntas
• vilka kostnader styrelsen behöver planera för

Underhållsplanen och anläggningsregistret är inte samma sak. Underhållsplanen är ett tekniskt och ekonomiskt planeringsverktyg, medan anläggningsregistret hör till redovisningen. Men när uppgifterna hänger ihop blir både bokslut och framtida budgetarbete betydligt enklare.

En praktisk checklista i fem steg

1. Utse en ansvarig i styrelsen

Bestäm vem som håller ihop övergången och samlar frågor från ekonomisk förvaltare, teknisk förvaltare och revisor. Det betyder inte att personen ska göra allt själv, men någon behöver äga tidsplanen.

2. Samla underlagen

Ta fram den senaste årsredovisningen, anläggningsregistret, underhållsplanen, större entreprenadavtal, slutbesked och fakturor från genomförda projekt. Dokumentation om exempelvis takbyte, stambyte eller fönsterrenovering kan vara värdefull när komponenternas ålder och skick ska bedömas.

3. Kontrollera att underhållsplanen speglar verkligheten

Har alla genomförda åtgärder markerats som klara? Är kostnader och årtal uppdaterade? Finns viktiga byggnadsdelar med? Om planen är gammal eller saknar en tydlig statusbedömning kan en teknisk genomgång behövas.

4. Stäm av komponenterna

Gå igenom förslaget till komponentindelning tillsammans med den som sköter redovisningen. En generell mall kan vara en bra start, men bedömningen måste passa den egna fastigheten. Byggår, konstruktion, renoveringar och nuvarande skick påverkar vilka nyttjandeperioder som är rimliga.

5. Dokumentera och skapa en årlig rutin

Spara underlagen bakom bedömningarna och notera vem som har beslutat vad. Lägg sedan in en återkommande kontroll: när en större åtgärd genomförs ska både underhållsplanen och redovisningens anläggningsregister ses över.

Vanliga misstag att undvika

• Att vänta till bokslutet innan arbetet börjar.
• Att kopiera en standardmall utan att kontrollera fastighetens verkliga skick.
• Att låta teknisk och ekonomisk förvaltning arbeta med olika uppgifter.
• Att glömma äldre renoveringar som påverkar komponenternas kvarvarande livslängd.
• Att se K3 som en engångsinsats i stället för ett nytt löpande arbetssätt.

Det här kan styrelsen göra redan denna månad

Boka ett gemensamt startmöte med ekonomisk förvaltare eller redovisningskonsult. Be om en tydlig lista över vilka uppgifter de behöver från föreningen och när. Kontrollera samtidigt när underhållsplanen senast uppdaterades och samla dokumentationen för de största renoveringarna.

När den tekniska planen, ekonomin och dokumentationen finns samlade på ett ställe blir övergången enklare – och nästa styrelse får ett betydligt bättre utgångsläge.

I BRF Manager kan ni samla underhållsplan, åtgärder, kostnader och tillhörande dokument i ett gemensamt arbetsflöde. Det gör det lättare att hålla informationen aktuell även efter att den första K3-övergången är klar.

Läs gärna Bokföringsnämndens aktuella information om redovisningsregler för bostadsrättsföreningar och deras vägledning om vad föreningen ska tänka på vid bytet till K3.

Artikeln är en praktisk översikt och ersätter inte rådgivning utifrån den enskilda föreningens redovisning och fastighet.