Innehåll och omfattning
Vad ska ingå i en underhållsplan?
En underhållsplan ska visa fastighetens behov av underhåll och återinvestering 50 år framåt, vara uppdelad på byggnadens komponenter, omfatta alla byggnader och all mark, och för varje åtgärd ange när den beräknas utföras och vad den beräknas kosta. Det är lagens minimikrav. För att planen ska fungera som beslutsunderlag behöver den dessutom en bedömning av nuvarande skick, en prioritering och en koppling till föreningens budget och avsättning.
Senast faktagranskad 23 augusti 2026. Se även lagkraven på underhållsplan.
Lagens minimikrav
När en teknisk underhållsplan krävs är innehållet reglerat. Fyra krav styr vad som måste finnas med.
50 års horisont
Planen ska sträcka sig 50 år framåt och visa både underhåll och återinvestering.
Komponentuppdelning
Delar med väsentligt olika livslängd redovisas var för sig – stomme, stammar, fasad och tak är typexempel.
Alla byggnader och all mark
Hela beståndet ska omfattas, inklusive mark föreningen har tomträtt till. Markdelen är den som oftast saknas.
Åtgärd, tidpunkt och kostnad
Varje planerad åtgärd ska anges tillsammans med när den beräknas utföras och vad den beräknas kosta.
Vad en användbar plan har utöver minimum
Minimikraven gör planen giltig. De gör den inte användbar. Det här är skillnaden mellan en plan som uppfyller kraven och en styrelsen faktiskt fattar beslut med.
Bedömt skick per komponent
Ett tak med tio år kvar och ett tak med tio år kvar som redan läcker är inte samma post. Utan skickbedömning blir intervallen schabloner.
Prioritering med motivering
Vad som är akut, vad som kan vänta – och varför. Det är den delen styrelsen behöver för att kunna förklara ett beslut för medlemmarna.
Koppling till budget och avsättning
En plan som inte översätts till en årlig avsättning svarar inte på frågan som faktiskt ställs: räcker avgiften?
Underlag för K3
Komponentindelningen i planen är samma indelning som komponentavskrivning enligt K3 bygger på. Görs de två separat uppstår avvikelser som revisorn kommer att fråga om.
Spårbarhet
Foton, noteringar och datum från besiktningen gör att nästa styrelse förstår varför en bedömning ser ut som den gör.
Komponentindelningen i praktiken
En komponentuppdelad plan följer byggnadens delar snarare än en lista med åtgärder. Typiska komponenter är stomme och grund, tak med tätskikt och plåt, fasad, fönster och dörrar, balkonger, stammar för vatten och avlopp, el och elstigare, ventilation, hiss, undercentral och värmesystem, tvättstuga och gemensamma ytor, samt mark med dränering, gårdsytor och parkering.
Poängen med indelningen är att komponenter med olika livslängd ska kunna planeras och kostnadsbedömas var för sig. Slås tak och fasad ihop till en post går det inte att se att den ena behöver bytas om tjugo år och den andra om fyrtio.
Fem brister vi ser oftast
Marken saknas helt
Planen omfattar byggnaderna men inte dränering, gårdsytor eller parkering – trots att marken ska ingå.
Inget bedömt skick
Åtgärderna är daterade utifrån byggår och schablonlivslängd, utan att någon tittat på fastigheten.
Klumpade poster
"Fasadrenovering" som en enda rad om 4 miljoner säger ingenting om vad som faktiskt ska göras eller när.
Ingen koppling till ekonomin
Planen och budgeten lever i skilda dokument, och avsättningen bygger på förra årets siffra snarare än på planen.
Aldrig uppdaterad
Planen speglar fastigheten som den såg ut vid ombildningen, inte som den ser ut nu.
Vanliga frågor
- Måste marken ingå i underhållsplanen?
- Ja. Planen ska omfatta alla byggnader och all mark, inklusive mark som föreningen har tomträtt till. Vid arrende avgör avtalet med markägaren. Markdelen är den som oftast saknas i äldre planer.
- Hur detaljerad måste planen vara i slutet av 50-årsperioden?
- Den bör vara mer detaljerad ju närmare i tid en åtgärd ligger. För de sista åren kan det räcka med de mest omfattande och kostsamma åtgärderna.
- Räcker det med en åtgärdslista i Excel?
- Formatet är inte reglerat, så en lista kan uppfylla kraven. Problemet är i praktiken inte formatet utan underhållet av det: en fil som ingen äger blir sällan uppdaterad, och kopplingen till budget och K3 får göras om manuellt varje år.
Vill ni ha en plan som uppfyller kraven?
Vi upprättar en 50-årig komponentuppdelad underhållsplan med platsbesök, skickbedömning per komponent och prioritering styrelsen kan förklara. Fast pris i offerten.